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Le scénario, moi je le vois arriver quasiment toutes les semaines. Quelqu'un décède. Il laisse une maison, un appartement, une résidence secondaire. Les héritiers ont six mois, pas un jour de plus, pour payer les droits de succession au fisc. Passé ce délai, c'est des pénalités, des intérêts de retard, la machine administrative qui s'emballe. Donc qu'est-ce qu'ils font, la plupart des gens ? Ils mettent le bien en vente. Vite. Trop vite. Et c'est là que le vrai drame commence. Parce qu'un acheteur qui sent la panique, il négocie. Un acheteur qui voit une annonce qui n'a pas bougé depuis deux mois, il baisse. Un notaire qui voit la date butoir arriver, il dit « prenez ce qu'on vous propose ». Et l'héritier, il accepte 450 pour un bien qui en valait 550. Parce qu'il n'a pas le choix. C'est une décote de 15 à 25 %. Sur un bien de famille à 600 000 euros, c'est 100 000 euros qui partent. Évaporés. Et on paie quand même la succession derrière. Le truc, c'est qu'il y a une autre voie. Et personne n'en parle. Le bien hérité peut lui-même servir de garantie pour emprunter. Vous mobilisez 30 à 40 % de sa valeur en crédit hypothécaire, vous payez le fisc dans les temps, et ensuite vous prenez douze mois, dix-huit mois pour vendre tranquille. Au prix du marché. Ou vous ne vendez pas du tout si vous voulez garder la maison de famille. La seule chose qu'on impose à un héritier pressé, c'est la panique. Et la panique, ça coûte 100 000 euros.

Il faut comprendre un truc sur le Trésor public. Ce n'est pas un créancier comme les autres. Un fournisseur qui ne vous paye pas, il faut qu'il aille devant un juge, qu'il obtienne un titre exécutoire, que l'huissier passe, que la procédure suive son cours. Ça prend des mois, parfois des années. Le fisc, lui, il a ce qu'on appelle un privilège du Trésor. Il n'a pas besoin de juge. Mise en demeure, avis à tiers détenteur, et si ça ne bouge pas, la saisie immobilière est lancée. Entre le moment où vous recevez la première lettre et le moment où votre bien est en procédure de saisie, il peut se passer quatre, cinq, six semaines. Pas plus. Et là, les gens réagissent de deux façons, et les deux sont mauvaises. La première, c'est la planque. On ne répond pas, on range les courriers dans un tiroir, on attend que ça passe. Ça ne passe pas. Ça empire. Les pénalités s'empilent, le dossier remonte, la procédure s'enclenche. Plus on attend, moins on a de marge. La deuxième, c'est le bradage. On panique, on appelle l'agent immobilier le plus proche, on dit « trouvez-moi un acheteur en trois semaines ». Et on vend sa maison à un marchand de biens qui paye cash et qui décote de 30 %. Les deux réactions partent du même endroit : la personne est persuadée qu'elle n'a que deux options. Payer ou perdre. Il y en a une troisième. On prend un crédit hypothécaire sur le bien, on solde le fisc en trente jours, et on rembourse sur cinq ou dix ans comme un crédit normal. Le fisc est content, la procédure s'arrête, vous gardez votre maison, et vous n'avez pas bradé votre vie. Chez nous, on a même monté un mécanisme juridique avec des notaires et des avocats spécialistes, pour les cas où la saisie est déjà en cours. Ça s'appelle une subrogation de créance adossée à une fiducie-sûreté. Ça permet d'intervenir sur des biens que les banques ont déjà refusé de toucher. Le fisc saisit vite. Mais on peut toujours aller plus vite.

Il y a un chiffre qu'il faut que les gens gardent en tête. 8 600 milliards d'euros. C'est la valeur totale du patrimoine immobilier détenu par les Français. Dont 60 % par les plus de 60 ans. Soit environ 5 000 milliards d'euros qui dorment dans les mains de gens qui, souvent, rognent sur leur chauffage ou leur mutuelle. C'est ce qu'on appelle le « house rich, cash poor ». Riche en pierre, pauvre en cash. C'est un phénomène qu'on retrouve partout en Occident. Mais en France, on ne fait rien pour le régler. Aux États-Unis, au Royaume-Uni, au Canada, ils ont les outils, et ils les utilisent. Un Américain de 65 ans qui a une maison à 500 000 dollars, il va chez sa banque, il dit « j'ai un projet, je veux emprunter sur mon bien ». C'est ce qu'on appelle un home equity loan. Il signe, il repart avec son argent. Il s'en sert pour payer les études de ses petits-enfants, pour refaire la cuisine, pour faire le tour du monde. Personne ne le juge. C'est normal. C'est un outil patrimonial comme un autre. Un Français de 65 ans qui a le même bien, la même idée, il va chez sa banque, on lui refuse. Parce qu'il n'a plus de revenu salarié, parce que son assurance emprunteur coûte trop cher, parce qu'il ne rentre plus dans aucune grille. On lui dit « vendez, si vous voulez ». Et lui, il rentre chez lui et il n'en parle à personne. Parce qu'il a été éduqué à penser que toucher à sa maison, c'est un renoncement. C'est presque honteux. Moi je dis l'inverse. Ce qui est absurde, c'est de se priver toute sa vie à côté d'un patrimoine qu'on a mis quarante ans à construire. L'immobilier, ce n'est pas une fin. C'est un moyen. La maison, ce n'est pas une tirelire qu'on casse, c'est un levier qu'on utilise. L'outil existe en France, il est parfaitement légal, il est encadré par notaire, il n'a rien à voir avec de la spéculation. On ne l'utilise juste pas. Pour une raison culturelle. Pas financière. Et pendant ce temps-là, il y a 5 000 milliards d'euros qui ne servent à personne.